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    阮*泉与上海美墅房地产**有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

    作者:上海债务律师 发布于:2019-3-2 11:29:57 点击量:

    阮*泉与上海美墅房地产**有限公司居间合同纠纷一审民事判决书

    上海市松江区人民法院 (民)初字第554号


    原告(反诉被告)阮关泉。


    委托代理人朱明,上海钧发律师事务所律师。


    被告(反诉原告)上海美墅房地产**有限公司。


    法定代表人濮*炜。


    委托代理人胡海云,上海市世基律师事务所律师。


    委托代理人刘顺祺,上海市世基律师事务所律师。


    第三人陈柏全。


    第三人周瑜。


    原告阮*泉与被告上海美墅房地产**有限公司(以下简称“**公司”)、第三人陈柏全、周*居间合同纠纷一案,本院于2014年2月12日立案受理后,依法适用简易程序公开进行审理。后因案情复杂,本院转为适用普通程序审理,分别于2014年5月4日、6月27日公开开庭进行了审理。原告阮*泉的委托代理人朱明到庭参加两次庭审,被告**公司的委托代理人胡海云到庭参加第一次庭审,被告**公司的委托代理人刘顺祺到庭参加第二次庭审。第三人陈柏全、周*经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。


    原告阮*泉诉称:2013年9月22日,原告将其位于上海市青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室及地下1层车位153室的房地产出售给第三人陈柏全等四人,被告系中介方,并签订了《上海市房地产买卖合同》,附件三付款协议第2条、第5条约定:其中10万元作为交房尾款暂存于**公司,原告与第三人签订房屋交接书后,第三人凭交接书至被告处领取房地产证,原告凭交接书到被告处领取尾款,本交易结束。2013年11月4日,原告和*三人办理了房屋交接并签订了《房屋交接书》并将相关情况进行记载。尾款10万元扣除相应押金等费用40,120元后,应*返还59,880元。后原告持房屋交接书至被告处要求返还尾款,被告于2013年11月11日向原告账户返还了40,689.40元,剩余19,190.60元拒不返还,经*告多次催讨未果。为此,原告诉至法院,请求判令:1、被告返还19,190.60元;2、被告支*利息(以19,190.60元为本金,按中国人民银行同期贷款利率计算,自2013年11月5日起至实际返还之日止)。


    被告**公司辩称:对原告陈*的上述交易过程并无异议,2013年11月4日原告与第三人周瑜办理了房屋交接。被告已经依约为原告提供了居间服务,促成了原告与第三人的房产交易且该房屋已交接,约定的付款条件也已成就。原告有*务按照中介经纪服务项目及收费标准支付佣金。因此原告在被告处的房屋尾款10万元,扣除押金等费用后,尚*19,190.60元作为部分佣金。此外,原告仍需支付剩余佣金38,809.40元。故原告的诉讼请求缺乏事实依据,请求予以驳回,同时被告基于此提起反诉,要求判令:1、原告支*佣金38,809.40元;2、原告支*利息(以38,809.40元为本金,按中国人民银行同期贷款利率计算,自2013年11月5日起至实际支付之日止)。


    针对被告**公司的反诉,原告阮*泉辩称:原告未委托被告出售房屋,原告是在被告附近的中介挂牌之后,被告主动联系原告称有人买房,并同意免除原告的佣金,原告才选择被告居*服务的。被告处暂扣的10万元是房屋尾款,被告无权扣留,应*返还原告,故请求驳回被告的反诉请求。


    第三人陈柏全、周*书面述称:两人系夫妻关系,买卖合同上同时作为购买方的陈敬友、陈*元系两人所生之子,均系未成年人。第三人与原告就本案系争房屋所签订的买卖合同已经履约完毕,交易税费由买卖双方按相关规定各自支付,第三人应支付部分已经付清。按买卖合同附件三的约定,10万元购房尾款暂存于被告处,该10万元扣除原告于*接日前发生且未缴纳的公用事业费及其他应承担但未支付之费用后的余额应全部为原告的应收房款。


    经审理查明:2013年9月22日,原告作为卖售人(甲方)、陈*全、周*、陈*友、陈*元作为买受人(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同),合同载明:甲乙双方通过被告**公司居间介绍,由乙方受让甲方位于青浦区徐泾镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室及地下1层车位153室的房地产,转让价格为580万元。附件三付款协议约定房款中10万元作为尾款暂存于被告**公司处,待甲乙双方签订房屋交接书后,甲方将该房地产按合同约定交付乙方,乙方凭房地产交接书到被告处领取房地产权证,甲方凭房地产交接书到被告处领取房价尾款,本交易结束。买卖合同签订后,双*按约履行,现已履约完毕。


    2013年11月4日,阮*明代阮关泉(甲方)与周瑜(乙方)签订了《房地产买卖交接书》,就本案所涉房地产交付验收事宜确认如下:甲方已将该房地产及附件所列附属设施、设备交付乙方,经*方验收后,认为甲方的交付行为完全符合买卖合同所规定的交付时间、条件及标准,乙方同意接受。双方确认管理费、电话费、卫*费、车*管理费已结清,水*欠50元,电费欠121.80元。双方并约定,甲方需在2013年11月4日前支付乙方房屋租赁押金36,000元、家*费用(代租客收)5,525元、2013年11月4日至2013年11月30日房屋租金15,795元;乙方需在2013年11月4日前支付甲方卫星费1,200元、家*费16,000元;若甲乙双方没有按照前述期限履行付款义务,则直接从尾款10万元中扣除。


    另查明,2013年9月22日,被告与陈柏全签订《佣金确认书》,约定购买人陈柏全、周*就系争房屋通过被告中介代理与原告达成买卖协议,购买人同意向被告支*本次交易的佣金46,400元。2013年11月4日,被告出具收据,确认收到周瑜、陈*全支付的佣金46,400元。


    2013年11月11日,被告返还原告40,689.40元。原告认为,根据房屋交接书,扣除押金等相关费用40,120元之后,被告应*返还原告59,880元,故起诉要求被告支*尚欠的19,190.60元。被告认为,虽原、被告未签订佣金确认单,但根据交易惯例,原告应*按照房屋成交价580万元的1%支付佣金58,000元,故反诉要求原告支*剩余的佣金38,809.40元。


    以上事实,由上海市房地产买卖合同、佣金确认书、收据、房*产买卖交接书、委托书、服务费用确认单及当事人陈述等证据予以证实,本院予以确认。


    本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为原告应*向被告支*佣金及支付的具体标准。对此,本院分析如下:


    首先,本案中,原告陈*,基于被告不要求原告支*佣金才在被告的居间下与第三人达成买卖协议,否则原告即不选择被告的中介服务。被告陈*其曾要求原告与其签订佣金确认单,但原告拒绝签订。本院认为,被告之陈述不能作为其现在向原告主张佣金的理由。根据现有证据显示,签订买卖合同当天,被告与第三人签订了佣金确认单,就如何支付佣金及支付金额达成了一致意见。反过来说,可以视为原、被告双*应在当日对原告应*支付佣金也达成了一致,否则被告不可能仅与第三人签订佣金确认单而不与原告签订,且在佣金是否支付未达成一致的情形下,积极促成买卖合同的成立,此与常理不符。


    其次,被告未能提供证据证明买卖合同签订后及履行过程中,其曾向原告主张过佣金。被告仅在原告向*发送律师函要求其返还多扣的房屋尾款之后,才向原告出具回函要求原告支*佣金。就此点而言,被告作为一家提供专业房地产经纪服务的机构,应*明知其需在促成交易之前,即向双方明确告知佣金的金额及支付方式,使得交易双方对交易过程中产生的相应费用有足够的了解,而非促成交易之后,在约定不明的情况下向双方再行主张。结合前点陈述的理由,足以显示被告所作的回函系不诚信之行为。


    最后,买卖合同附件三明确约定10万元是作为尾款暂存于被告处,第三人亦陈述此10万元扣除原告应*承担的相应费用后之余额应为原告方*收之房款,故被告无权私自从该房屋尾款中扣除相应金额作为佣金。


    综上,原告要求被告返还19,190.60元及支付相应利息之诉讼请求,于*有据,本院予以支持。被告的反诉请求缺乏事实依据,本院不予支持。


    据此,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决如下:


    一、被告(反诉原告)上海美墅房地产**有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)阮关泉19,190.60元;


    二、被告(反诉原告)上海美墅房地产**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)阮关泉利息(以19,190.60元为本金,按中国人民银行同期贷款利率计算,自2013年11月5日起至实际返还之日止);


    三、驳回被告(反诉原告)上海美墅房地产**有限公司的反诉请求。


    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应*依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


    本诉案件受理费282元,反诉案件受理费388元,合计诉讼费670元,由被告(反诉原告)上海美墅房地产**有限公司负担(已付388元,余*282元于本判决生效之日起七日内交付本院)。


    如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向*院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。


    审 判 长  张 利


    审 判 员  惠 蕙


    人民陪审员  陆瑞兴


    书 记 员  方晓婷


    附:相*法律条文


    一、《中华人民共和国合同法》


    第八条??依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。


    依法成立的合同,受法律保护。


    第六十条??当事人应当按照约定全面履行自己的义务。


    ……


    二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》


    第二条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。


    没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。


    三、《中华人民共和国民事诉讼法》


    第一百四十四条被告经*票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。


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